“以租代售”的法律风险
一、以租代售的含义
就狭义的概念来说所谓以租代售就是开发商将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。就广义上来讲以租赁形式来掩盖买卖事实的行为都应该属于“以租代售”。我们所要探讨的就是广义上的“以租代售”。
二、一手房以租代售的产生原因
就一手房以租代售的情况来讲，主要是因为开发商在未能取得相应的房屋产权的情况下，以对外租赁的形式来规避实际买卖的行为。因此以租代售的房产一般都是那些无法办理出产权证的房屋，我们可将其表示为——“非正常房屋”，如：无产权证的单身公寓、酒店式公寓、小产权房等。这类房产都是开发商擅自变更土地用途或者是擅自变更规划设计的产物。以酒店式公寓为例，一般均是在工业、商业、科研、综合或是村级留用地上建造的，并且按原来土地规划用途只能以层或幢为单位办理相应的产权证即我们通常所说的大产权证，而开发商通过其分割、分套的以酒店式公寓的名义向广大购房者出售，很显然经过分割后的房屋是办不出产权证的，为了销售这类房屋开发商就以“以租代售”的形式来实现买卖的意图。
三、“以租代售”所面临的风险
购房者用近似商品房的价格以租赁的形式购买了没有产权的房屋，很明显购房者将面临巨大的法律风险。
（一）购房者面临与开发商之间签订的租赁合同无效的法律风险。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同的解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据该条规定开发商擅自变更规划用途是显而易见的，因此其与购房者签订的租赁合同有可能会被认定为无效合同。一旦合同认定无效，购房者就面临返还房款不能的法律风险。
（二）购房者将面临银行贷款不能的风险。
一般象购买房屋这样的大型支出时都需要向银行办理房屋按揭贷款，但以房屋租赁合同是肯定申请不到银行的房屋按揭贷款。如果向银行申请消费贷款，则购房者又要面临贷款利率高、贷款期限短的风险。
（三）购房者将面临无法维护物业的风险。
购房者不能以租赁者的身份成立业主委员会，也就不能通过业主委员会来维护自身的合法权益，如对物业公摊费用的承担就无法处理。
（四）购房者将面临房产抵押的法律风险。
购房者在签订租赁合同时该房产有可能已被开发商抵押，根据《房屋租赁合同的解释》第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。如果房产确实已被抵押，那么购房者的租赁权将处于不确定的状态。
（五）房产转租或转让租赁权的风险。
购房者在购买房产后有可能会转租或者转让，但购房者并不是产权人而只是承租人，根据《合同法》第二百二十四条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此购房者只用在出租人即开发商同意的情况下才能行使转租的权利，至于租赁权的转让法律没有明确的规定，但肯定不属于购房者的单方权利。
（六）租赁期限也是购房者需要面临的法律风险。
根据《合同法》第二百一十四条之规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。实践中这类房产的土地性质一般为商业用地或工业用地，其土地年限为40年和50年，而签订租赁合同法律规定的最长年限为20年，如果签订一份租赁合同势必不能满足双方的意愿，对此开发商的通常做法是与购房者签订若干份租赁合同，每份以20年为租期。以土地使用年限50年为例，总共签订3份租赁合同，年限分别为：20年、20年、10年，每份合同到期后下一份合同自动生效，而且开发商一般会先一次性收取全额房款作为头20年的租金，其余合同的租金只是象征性的收取一点，有些索性免收。表面上来看，开发商的做法规避的法律，是双方都能接受的，但是从购房者的角度来看其中的法律风险还是很大的。前20年没有问题，但到了后20年或10年的时候双方产生纠纷，那购房者的权利就有可能得不到保障了，因为后20年的租金只是象征性的一小部分或者是没有租金的，一旦合同解除那购房者就无法请求开发商返还实际的租金，而只能按合同的约定予以返还。
（七）继承权面临的法律风险。
根据《合同法》第二百三十四条之规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在漫长的租赁期内，购房者有可能发生死亡的事故，那么在其死亡后对该房产的继承就会产生一定的法律风险。如果购房者是与他人共同居住在该房产中，那么根据法律规定共同居住的人可以继续按原租赁合同租赁该房屋。那么购房者没有共同居住的人，他的法定继承人可以继承该租赁权吗？法律对此没有相应的规定。因此，当购房者面临没有共同居住人的情况下，其租赁权是否能延续是不确定的，势必影响到购房者的利益。
（八）购房者将面临政府拆迁和房屋灭失的风险。
现今社会发展的脚步是越来越快，城市改造也将给购房者带来一定的风险。房产在城市发展中面临拆迁，作为房产的租赁人是无法向拆迁单位申请经济补偿的，一般是由产权人领受拆迁补偿，那么购房者将处在一种尴尬的地位，有可能得不到任何的拆迁补偿。同样，在漫长的租赁期内，房产具有灭失的危险。当房产由于各种各样的原因灭失了，如自然灾害、意外事故、侵权行为导致房产灭失，那么作为租赁人也是得不到灭失房产的补偿的。
四、如何防范上述法律风险。
“以租代售”从其根本上来看，本就是开发商为谋取不正当的利益而使用的一种规避法律的手段，作为购房者最有效的避险方法就是不购买该类房产。但由于近段时间房产市场的快速发展，房价的飞速增长使不少购房者和投资者都想乘机得利，以致于“以租代售”有了生长的土壤。既然“以租代售”已是客观是事实，那么我们还是要积极应对。购房者在签约之前要将该房产的土地性质、规划用途等情况了解清楚；在签订租赁合同时尽量将商品房买卖合同的条款写入租赁合同中，对租赁期限、转租、转让、租赁权的继承等上述法律风险尽可能的作出明确的约定，并体现在租赁合同中。
