新年房价考验政府执政理念和智慧

　　2009年过去了，新的一年开始了，21世纪第二个10年启程了。

　　上海市2009年发布的最后一个政策，是《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》。回顾去年一年，回顾过去10年，与普通市民关系最密切的是住房问题。而今年住房问题尤其房价问题依然困扰着我们。我们相信，房价和房地产市场可能将是2010年里上海经济社会生活中最受关注的问题。它越来越不再仅是一个单纯的经济问题，如果不能稳妥地处理好，可能会影响到整个社会的和谐安定。

　　过去10年里，上海建造竣工上亿平方米的商品房，这大概是上海开埠以来第三次建设商品房的高潮期，也是上海开埠以来建设商品房最多的10年。这不能不说是住房制度改革以后的产物，也不能不说是住房商品化市场化之后的产物。虽说内中有不少被境内外的炒家购得，但毕竟主要为本地市民所居住。上海本地市民中恐怕有不止一半的家庭通过各种方式购买了商品房，在很大程度上改善了居住条件。上海房地产市场功不可没。

　　然而过去10年里，上海乃至中国的房价上涨太快太猛了，10年里翻了三番以上。在正常的市场经济体制下，房屋的租售比为1∶200－300，即房价等于200至300个月的租金，但上海目前大概是1∶418。在发达国家房价与收入比超过6倍即可视为出现泡沫，但在目前上海已高达17.2倍，很多地方都已逼近20倍。

　　在市场经济体制下，我们甚至可以讲房地产市场产生泡沫、有时产生很大泡沫，都是正常的。但是在市场经济体制下，房价有涨也有跌，可10年来上海的房价只有涨而无跌，这就不正常了，这很难说是正常的市场经济。

　　房价飞速上涨，房价过快上涨，固然是炒家过度炒作的结果。然而由于近10年的房价只涨不跌，由于对通胀的预期，越来越多的人被迫买房保值而投入炒家(其实是没有身价，算不上“家”)行列。反过来再助推房价上涨。

　　中央对此早就有所警惕，2003年即出台“房贷新政策”，以后几年里又陆续出台一些调控政策。但客观地说，因为种种原因，这些努力大多没有有效地阻止飞速上涨的房价。

　　去年一轮房价疯涨，涨得人们心惊肉跳，年末中央出台了一系列调控政策。而上海的《实施意见》显然也是在这样的背景下出台的。它定下的几条，的确对炒房行为有所不利，很可能今年的炒房交易会有所收缩，不过整个房产交易也有可能就此萎缩。因为即使房价上涨暂停了，目前的房价对绝大多数自住的购房者来说还是买不起。

　　更有可能的是，根据《实施意见》，炒房交易成本的增长，在房价上行期间，这部分增加的成本可以轻易地转嫁给买方，这样调控政策的出台反而助推了房价再次上涨。多年来的经验这么告诉我们，但愿这次失灵。

　　有人认为房产市场不妨分成两个部分，一个是商品房市场，一个是保障房。近来人们似乎对单位建房重新感兴趣。这种计划经济式的单位建房，开始时或许底层职工能获得住房，但时间久了，绝大部分没有门路的职工休想得房，而且整个社会的居住水平也会越来越差。解放后四五十年的实践已经证明，尤其是上世纪六、七、八十年代的上海居住状况，最近热播的电视剧《蜗居》主人公的居住情况，为当代观众唏嘘不止，然而就是这种居住情况为当年的人们羡慕不已，因为当年有多少人追求这样的蜗居都不能。所以，走回头路是没有出路的。

　　展望今年的房地产市场，我们不敢信心十足。可是，展望今后10年，我们相信，只有市场化道路才能解决、改善、提高绝大部分市民的居住条件。我们相信，中国的、上海的房地产市场也一定会走向正常和成熟。